省エネ住宅のキーワード「ZEH（ゼッチ）」とは！？
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近年多く聴くようになったフレーズのひとつである「ZEH」。
どうやら【新築住宅】に関する言葉のなのですが、一体どんなもの？
今回は、言葉だけでは皆目見当がつかないこの「ZEH」とは何か？を、私たち「おうち不動産（東京・池袋）」が簡単にご説明していきましょう。
現在住まい購入を検討されている方へ
※当記事は執筆当時（2019年）の字句・情報などが使われておりますが、当時の世相や状況を伝えるために加筆等を最小限に抑えています。
省エネを実現するキーワード「ZEH」
さて、さっそく「ZEH」とは何かをご紹介する前に、まずこの「ZEH」の読み方から進めていきましょう。
タイトルにもありますので、既にごぞんじかも知れませんが、これは「ゼッチ」と読みます。
非常に単純明快にご説明すると、この「ZEH」は「ネット・エネルギー・ゼロ・ハウス（日本語に意訳すると「実質的にエネルギーがゼロの住宅」という意味）」の略語なのですが、昨今では「ZEH住宅」という言い方が定着してきています。（厳密には「ハウス」＝「住宅」なので、これは誤り）
その意味とは、以下の3つを併せ持つ住宅のこと。
高断熱材など「エネルギーを極力使わない」構造
冷暖房・給湯・換気・照明などの設備が高効率で省エネ仕様
太陽光発電など、住宅そのものが「エネルギーを創り出す」仕様
しかし、実はこれらの3つがあればそれだけで良いわけではありません。
「ZEH」の大前提として「創るエネルギーと消費エネルギーが（実質）同等・または上回る状態」でなければならないのです。
こうしてみると「ZEH」を実現するには、かなりハードルが高いことがお分かりいただけるでしょう。
しかし、世界第4位の高エネルギー消費国（記事執筆当時）でありながら、エネルギー自給率においてはわずか5%とも8%とも言われている我が国において、この「ZEH」の普及が持つ意味は非常に大きいといえます。
そのため政府は、早急に「ZEH」を普及させるべく、条件を満たした新築住宅に補助金を出すなどの活動を行っているんですね。
ある程度「ZEH」をご理解いただけたら、自然といろいろな疑問が生まれてくるとは思いますが、それらは次のセクションからご紹介していきますね。
家を建てる場所や環境によって異なる「ZEH」の種類
皆さんの中には、きっと「ZEHを実現するにも、場所や環境によって有利・不利が生まれるのでは？」という疑問を持った方も決して少なくないでしょう。
例えば豪雪地帯など、多くの降雪がある地域では「創エネルギー」といっても限界があると思いますよね。
実は、それらの不公平を解消するために「ZEH」は大きく3つの種類に分けられています。
ZEH（通常のもの）
達成条件①：上記の①と②による省エネルギー率が20％以上
達成条件②：上記①～③による省エネルギー率が100％以上
Nearly ZEH（ニアリーゼッチ）
達成条件①：上記の①と②による省エネルギー率が20％以上
達成条件②：上記①～③による省エネルギー率が75％以上
（但し補助金対象は「寒冷地・日射が少ない地域・多雪地帯」に限る）
ZEH Oriented（ゼッチオリエンテッド）
達成条件①：上記の①と②による省エネルギー率が20％以上
達成条件②：上記③の「創エネルギー」を導入しなくてもよい
（但し補助金対象は「都市部狭小地・2階建て以上」に限る）
もちろんここでご紹介した以外にも、細かい規定（「寒冷地」や「都市部狭小地」に対してなど）はあるのですが、概ねこの範囲で間違いありません。
こうしてみると、当初は難しく感じた「ZEH」の実現がぐっと身近に感じませんか？
さらには「エネルギーの自給自足」という面でみると、考え方としては昔のスタイルを、現在のテクノロジーを使って実現しているという印象を受けるかもしれませんね。
「ZEH」を超える「ZEH」とは？
前のセクションでは不公平をなくす「ZEH」のさまざまな種類をご紹介しましたが、より高い次元で「ZEH」を実現できる住宅にも、それぞれ基準が設けられています。
それが「ZEH+」（ゼッチプラス）です。
ここではこの「ZEH+」の基準についてもご紹介しましょう。
ZEH＋（ゼッチプラス）
達成条件①：上記の①と②による省エネルギー率が25％以上
達成条件②：上記①～③による省エネルギー率が100％以上
達成条件③：以下の項目から2つ以上をクリアする
・より断熱性能を強化している
・「HEMS（ヘムス：※）」により「創エネルギー」と「消費エネルギー」を
把握・コントロール可能に
・再生可能エネルギーシステムから電気自動車への給電が可能
※「HEMS」とは、「創り出したエネルギー」量や「消費するエネルギー」量を表示し、より効率の良い運用ができるように制御するシステムのこと。
※現在はさらにもう一段階上の「ZEH+R」（ゼッチプラスアール）も存在。
ここまで来ると本当に「未来の住宅」のような雰囲気を感じますよね？
でも、私たちの時代はもうここまで来ているんです。
もちろん、プラスを達成している場合は、補助金の面でも有利となりますよ。
続いて、前述した「Nearly ZEH」にもプラスは存在します。
もちろんご紹介していきましょう。
Nearly ZEH＋（ニアリーゼッチプラス）
達成条件①：上記の①と②による省エネルギー率が25％以上
達成条件②：上記①～③による省エネルギー率が75％以上
達成条件③：以下の項目から2つ以上をクリアする
・より断熱性能を強化している
・「HEMS」により「創エネルギー」と「消費エネルギー」を把握・コントロール可能に
・再生可能エネルギーシステムから電気自動車への給電が可能
こうして見て、カンの良い人ならば気づいたかもしれませんが「生み出したエネルギーをまず自宅で消費する人を優遇している」形になっています。
すでにごぞんじの方や、実際に行っている方もいらっしゃるかもしれませんが、創ったエネルギーを電力会社などに販売する「売電」も省エネのひとつの形です。
どちらを選択するにしても、誰しも賢く運用してお得な状況を実現したいもの。あなたならどちらを選びますか？
現在住まい購入を検討されている方へ
「ZEH」といえども「光熱費ゼロ」とは限らない？
ここまで、これからの時代の新築住宅に欠かせないものとなりつつある「ZEH」に関してご説明してまいりましたが、最後のセクションはちょっとびっくりするようなタイトルが付いていますね。
実は、この「ZEH」において「消費エネルギー」としてみなされているのは、前述の「冷暖房・給湯・換気・照明」の4項目となり、家電などで消費されるエネルギーは含まれていません。
ここに来て、最初のセクションで登場した「ネット（実質）」という言葉が効いてきた、というわけなんですね。
ただし、心配はご無用！
「ZEH」世帯の多くが「ほぼ黒字を実現している」という数字が具体的に出ているためです。
さらに、それを裏付けるのは、「ZEH」における補助金を受けるための条件のひとつが「登録されているZEH」ビルダー（建築会社やハウスメーカー）・ZEHプランナー（建築事務所など）が建築・施工しなければならない」という決まりがあることでしょう。
きちんとしたノウハウを持ったビルダーやプランナーであれば、当然のことながらエネルギー上の「損益分岐点」を計算し、ある程度のマージンを取った上で施工するわけですから、あまりに常識はずれな運用をしない限りは問題ないといえますからね。
しかし、いくら安心とはいえ、それが「慢心」に代わることもありうるわけですので、これから「ZEH」を実現しようと思っている方は、このことを忘れずにしましょう。
さて、かなり駆け足にはなりましたが「ZEH」についての詳しい知識は身に付きましたでしょうか？
我が国において、世界においても今後重要となる「省エネルギー性」を担う存在の「ZEH」、興味のある方は今の内からいろいろ調べてみるのも良いと思います。
これから住まいを、不動産を購入したいとお考えの皆さん。
まずは、私たち「おうち不動産」まで、お気軽にご相談ください。
専門スタッフが丁寧に対応し、あなたの理想の物件探しをサポートいたします。
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現在住まい購入を検討されている方へ
（2025年5月・内容を一部加筆・追記）
