不動産売買の「トラブルシューティング・ガイド」！
今回のスタッフブログは、不動産売買におけるさまざまな「トラブル」に悩む方のために「不動産売買のトラブルシューティングガイド」と題しまして、限りのある紙面の中、いくつかの「コツ」をご紹介しようと思います。
近年では「コツ」という言葉が「ライフハック」という言葉にすり替わりつつありますが、まだまだ「トラブルシューティング」という言葉は一部を除いてなじみがないようですね。
しかし、今回の記事を読めば、不動産売買においての「トラブルシューティング」が身につくかも知れませんよ？では、早速はじめて行きましょう！
問題点をひとつひとつ消していく 不動産売買における「トラブルシューティング」とは？
全てに先立って、冒頭でも出てきた「トラブルシューティング」の意味からご説明していきましょうか。
この意味は、「トラブル（問題点）をひとつひとつ打ち消していく（シューティング）ような解決の手法」を指し、第三者が「あらかじめ想定できる問題点や原因」、すなわち「よくある事例とその解決策」に対して使われる言葉となっており、電化製品のマニュアルや、パソコンソフトのヘルプなどに多く使われていますよね。
（「問題点を打ち消して正常な状態に戻すための手法」が正解です）
他の問題解決の手法とは異なり「トラブルシューティング」においては「消去法」が用いられますが、この点が「シューティング」の所以たる部分になっているんです。
では、この部分を踏まえて、まず「不動産購入」における「よくある問題点」をいくつか挙げていきましょう。
①媒介契約など、不動産会社とのトラブル
②聞いていたことと違う！といった売主とのトラブル
③（中古マンションなど）管理規約をめぐるトラブル
④仲介手数料に関するトラブル
早速、この中から④番だけは、当社にお任せいただけるなら今すぐ消去できると思います。
では次のセクションで、実際にひとつずつ問題を解決するための対策をご紹介していきましょう。
よくある問題解決 〜不動産購入編〜
では、時系列的に①番から始めましょう！
① 媒介契約など、不動産会社とのトラブル
この項目においてよくあるケースが「依頼に対して覚えのない請求が生じた」というものですが、基本的に不動産購入の媒介を行う不動産会社は「通常の仲介業務で生じる実費等を依頼者に請求することができません」。
もちろん、依頼者の了解なく「契約を更新すること」も不可能です。
ただし、「物件が非常に離れており、その場に行くための費用が必要」など特別なケースにおいては実費を請求することがあります。
（法律で認められています）
もちろん、そのような場合は事前にきちんとした説明があってしかるべきですので、この場合の解決策は「毅然とした態度で断る」のがベストでしょう。
② 聞いていたことと違う！といった売主とのトラブル
この項目も非常によくあるケースです。
不動産購入の場合、仲介の不動産会社がいるとはいえ、売主が「一般の方」であることも多く、認識の違いからかしばしばこういうケースに遭遇します。
中古の戸建てなどの場合、売主が現況を十分に把握していない場合もあり、必ずしも故意ではない可能性も高いのですが、このような場合は私たち「プロ」の手を借りるのが一番の解決策でしょう。
内見や現状調査報告の際に、気になったことは必ず不動産会社の担当と相談し、わからないことがあれば納得がいくまで確認するといった、少々地味な対応策が一番の解決の鍵です。
購入希望者であるこちらが、安易に「時間と手間がかかりそうだし、このままでいいや」という姿勢でいる限り、こういったトラブルが生じる可能性が高くなります。
一生のうち、そうそう何度も行うことがない「不動産購入」ですから、しっかりとその場に望むことが必要ですね。
③ （中古マンションなど）管理規約をめぐるトラブル
このケースも正直よく見かけますが、購入時というよりも購入後に起きるトラブルであることが多いです。
近年では「ペット飼育にまつわる」ものも増えていますが、事前に「ペット飼育可」と聞いて購入を決めたのに、契約時に管理規約を確認したら「飼育不可」となっていて困っているというケースもあるそうです。
基本的に、媒介する不動産会社は、このような「物件における重要事項を事前に説明する義務」がありますので、もし実際の規約が「ペット飼育不可」になっていたのであれば、落ち度はその不動産会社にあります。
（ただし、あくまで落ち度があるに過ぎず、必ずしも管理規約を覆すことにはならないのでご注意を）
このようなトラブルを防ぐには、やはり購入前に「自分や家族にとって重要な譲れない部分や条件」を洗い出しておき、不動産会社に十分把握・理解してもらうことが一番の策ではないでしょうか。
次のセクションでは、同様に「不動産売却」編をお送りしましょう。
よくある問題解決 〜不動産売却編〜
では早速、不動産売却でよくあるトラブルの例を挙げていきましょう。
①媒介契約などに関するトラブル
②近年増えている「囲い込み」トラブル
③仲介手数料に関するトラブル
一見すると、購入編とさほど変わっていないように見えますが、よく見てみると「全て不動産会社が関わる」トラブルとなっていることがお分かりになると思います。
① 媒介契約などに関するトラブル
正直、このトラブルにおいては、売主の立場から見抜くことが非常に難しいものですが、ひとつ覚えておいて損はない知識をご紹介すると「媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることができない」という点です。
・大幅に価格を下げた形での売却をしつこく勧めてくる
・物件に不備が見つかったなどと、価格の引き下げを強制する
・売却活動の報告が曖昧で、現在の状況を把握できない
・わからないことを聞いても答えてくれない
通常ならば、このような状態であることは考えにくいのですが、依頼者であるあなたが「契約の継続に値しない」と感じるようならば、契約解除も考慮するべきかも知れません。（特約などがある場合は、違約金を請求される場合もありますので、安易に契約解除をするのはおすすめしません）
② 近年増えている「囲い込み」トラブル
以前「仲介手数料のヒミツ（売買編）」でもご紹介した「囲い込み」ですが、これに関しては①よりも見抜くのが難しいと思われます。（「囲い込み」について詳しく知りたい方は、前述の記事も併せてご覧ください）
なおかつ、すでにこの状態を迎えている場合、こちらからできる手段はほぼ皆無であるため、非常に厄介なトラブルですね。
（怪しいと感じたら、他の不動産会社に相談してみるのも良いでしょう）
あくまで「防止」のためでしかありませんが、有効な手段の一つが「専属専任契約を避け、一般媒介契約を選ぶ」というもの。
以前にもご紹介しましたが、専属専任契約の場合は依頼した会社以外の売却依頼を禁じているため、一般媒介契約を結ぶと「囲い込み」自体が成立しないのです。
しかし、全てがそうではありませんが、一般媒介契約となると売却までの時間がかかることが多いため、貴重な「売却機会」をみすみす逃してしまう結果になることもありますから、不動産会社選びの段階からしっかり見極めることが大事になってくるでしょうね。
③ 仲介手数料に関するトラブル
さて、とうとう最後となりましたが、購入と同様に「仲介手数料」に関して言うなら最良とも言える手がひとつあります。
それは当社「おうち不動産にご相談していただくこと」です。
当社では、物件売却においても「半額から最大で仲介手数料無料」となっているため、これらのトラブルが起きる可能性は「皆無」と言えるからです。
賢く不動産売却を進めたいあなたにとって、さまざまな「トラブルシューティング」のお手伝いなどをはじめ、重宝していただけるなら幸いです。
さて、今回は「不動産売買のトラブルシューティング」をテーマに記事を進めてきましたが、皆さんいかがでしたか？
どんなトラブルも、良い不動産会社を選び、十分にコミュ二ケーションを重ねていれば回避が可能ですので、しっかり把握してあなたの不動産売買を安心安全に進めていきましょう！
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