「住宅ローン金利」今後の主流は「変動型」？？
現在進行中の方も、これから「不動産購入」を考えている方も、今はまだまだ遠いけど、将来的な「不動産購入」を目指す方も、皆さん気になるのが「住宅ローン」です。
そんな「住宅ローン」ですが、ここ最近（平成末期～令和）では、ひとつの「変化」を迎えているのをごぞんじでしょうか？
その「変化」というのは「変動型住宅ローンを利用する人が、全体の6割近くに増えていること」。
これまで、ほぼ均衡を保っていたバランスが崩れ「変動型が主流になりつつ」あるのです。
今回のスタッフブログは、この「変動型住宅ローン」が増えている背景や、今後の展開などにスポットを当てていきます！
「金利変動型住宅ローン」のおさらい
さっそく「住宅ローン」の話題を…おっとその前に、今一度「変動型住宅ローン（以降は「変動型」と記載します）」のおさらいをしておきましょうか。
この「変動型」は、簡単にいえば「金利が時期により変動する（定期的に見直される）」タイプの「住宅ローン」です。
さらに細かく説明すると、この「変動型」はローンがスタートするタイミングでは「各種住宅ローンの中で最も金利が低い」設定となっており、基本的に「半年ごと」に金利の見直しが行われます。
しかし、半年ごとに見直しはしても、実際の返済額は「5年ごとに変更」が一般的な「変動型」の設定となっていますので、例え金利が上昇したとしても、次回の変更までには「若干の時間的猶予」が存在しているのです。
さらに、もうひとつ覚えておくべき点として「金利見直し後の返済額は、前回額の125％が上限金額となる」というルールがあります。
（仮に前回返済額が50,000円／月の場合、次回の上限は62,500円／月）
※注 これらのルールが存在しないものもあります
さて、おさらいはここまでにして、次はこの「変動型」のメリットとデメリットをご紹介していきましょう。
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「変動型」のメリット・デメリットとは？
早速ですが、まずはメリットから。
1.支払い当初は一番金利が安い
2.仮に金利が上昇しなければ、ずっと低金利でローンを利用できる
3.仮に金利が上がった場合でも、返済額が上昇するまでには猶予がある
4.仮に金利が上がったとしても、余剰資金で繰り上げ返済が可能（支払総額を抑えることができる）
カンの良い方はここまでで気が付いたでしょう。
これらのメリットの内、1と2が「今後の世の中に左右される」ものとなり、3と4は「上昇した際の対応策」となっていますよね？
では、次に表裏一体となるデメリットを。
1.常に金利が上昇する危険性がある（対応する猶予はあるが）
2.金利が上昇した場合、返済が長期だと返済総額が高くなる可能性がある
3.金利上昇に対処するためには、ある程度の余剰資金が必要となる
4.（今後）将来的な人生設計にローン形態が合わなくなる恐れがある
いかがでしょうか？
ここまで見てみると、より浮き彫りとなるのが「変動するが故に、長い目で見ればメリット・デメリットどちらにも転ぶ可能性がある」という部分ですよね。
さらに、「変動型」を利用する上で大切なことは「決断するのは自分自身である」という所であり、若干ではありますが「ギャンブル」の要素すら感じられるシステムとなっています。
「でも、変動型が徐々に増えてきているということは？」
その通りです。
現在、多くの方が「今後しばらくは住宅ローン金利が低い状態が続く」と感じているからこそ、「変動型」を選択していると見ることもができますよね。
しかも、不動産を購入するには「不動産会社」がほぼ不可欠であることから、購入者の相談に応えている「不動産取引のプロ」たちも、同じ見方をしていることも分かるんですよ。
次のセクションでは、「変動型」に興味を持った方のために、実際のローンの流れや、金利が上昇した場合のシミュレーションを行ってみましょう。
「変動型」をフル活用？「変動型住宅ローンシミュレーション」
今回、このシミュレーションで購入するのは「3,000万円」の「戸建て物件」としましょう。（諸経費・手数料などはかからないこととします）
そして、現在（記事執筆時期）の主要な「変動型」を提供している金融機関の金利は、ほぼ「0.41％～0.53％」の間となっていますので、ほぼ最低水準である「0.440％」としましょう。（返済期間は35年間を想定しています）
この場合、仮に35年間一切金利が変わらなかったとすれば、支払うべき利息分はおよそ「240万円（約239万5千円）」となります。（仮に諸経費や事務手数料を含んだ場合、月々7万7千円程度の支払いとなる）
どうですか？意外にリーズナブルな金額だと思いませんか？
ただし、これはあくまで「35年間一度も金利に変化がなかった場合」であり、いわば「現状予測できる最安金額」と考えるのをお忘れなく！
次に比較対象として「長期固定金利（全期間固定型）」の場合、ですが代表的な例となるのが、皆さんごぞんじの「フラット35」です。
こちらは現在、金利（平均値）は1％をやや割り込む数値で推移しているので、ピッタリ1％として計算すれば、利息分の35年間総支払額は「約560万円」。
（「元利均等返済」の場合・返済方法によって月々の支払額は変わります）
いかがでしょうか？
もちろんどちらの方法も、その他に諸費用や金融機関の手数料などが加わるため、実際の金額とは若干異なりますが、おおむね現在の「超低金利水準」がどんな状態なのか？をご理解いただけたと思います。
となると、次に気になるのは「変動型」の金利が上昇した場合ですが、この場合「固定金利での概算となる、総支払額3560万円を越えなければ良い」ということになりますよね？
「変動型が主流になる時代」の「不動産選び」とは？
さて、最後のセクションでは、今後もしばらくは低金利状態が続くとみられる「変動型」の利用を念頭に置いた上での「不動産選び」を考えてみましょう。
不動産取引の動向に詳しい、私たちのような「不動産会社」の間では、現在「中古マンション価格が新築価格を上回るようになった」という認識となっているのですが、ひょっとすると皆さんの中で知っている方もいらっしゃるかもしれません。（これらは大都市圏に限られる）
なぜこんなお話をしたのかと言えば、前述のお話が「2000年以降に竣工した物件」に限られるため、すなわち「マンションにおける大幅に価格が下落するボーダー」は「築20年」と判断できる有力な材料というわけです。
ということは「20年を超えるローンを組んで購入すると、ローン金利が高い方が、仮に売却したとしても差額的に損をする」という結論に至りますよね？
もちろん、一概にこう決めつけるわけにはいきませんが、「不動産選び」においては「短期・長期的にあらゆる可能性を想定しておく」必要があります。
すなわち「変動型が主流になる時代の不動産選び」にとって最も大事なことは「家族や自分自身の将来的なプラン・イメージと、これから先の時代の変化を予測すること」といえるでしょう。
「変動型」は、金利が上昇するかもしれない、というリスクもありますが、金利の変動によっては「得をする」可能性を十分に秘めています。
この先、令和やその次の時代においては、何事も「周りに合わせるのではなく、自分で判断し、自分に合った方法を取捨選択する」という生き方が主流になるのかもしれませんね。
さて、今回の「変動型住宅ローン」に関するお話はいかがでしたか？
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