ただいまじわじわ増加中！大都市圏の「空き家」とは！？
TVのニュースでも、ネットのニュースサイトでも、最近定期的に取り上げられる話題が「空き家」に関するもの。
ある一定以上の年代の方なら、子供のころ、ご自宅の近くにもきっと「空き家」があったかもしれませんが、ここで取り上げる「空き家」はそのようなイメージとは少しだけ異なります。
ただし、共通点ももちろんあります。
それは「何らかの家庭の事情によって、空き家にせざるを得ない」物件であることです。（これは、もちろん「住居」としての場合となり、賃貸や売却のための「空き家」とは少し趣が違いますね）
今回の特集は、そんな昨今の「空き家」についての興味深いトピックをいくつかご紹介していきましょう。
「円滑な不動産取引」からドロップアウトせざるをえない「空き家」
以前、当サイトにて「売れない不動産」に関するお話をさせていただきましたが、今回のテーマである「空き家」は、その終着駅といっても決して過言ではない状態です。
もちろん、このふたつのテーマはとても近い関係にあるのですが、一概に「同じ」とは言えない関係でもあります。
なぜなら、これら「空き家」の中には「売却という道をたどらずに、そこに至った」ものも数多くあるからです。
どういうことかというと、賃貸や売却目的以外、すなわち「住居」における「空き家になる理由」のほとんどは「所有者の死亡・転居・施設への入居」となっており、この部分だけでなんと90%以上となっているのです。
（国土交通省「平成26年空家実態調査」によるデータです）
これらの状況は「長期的に見れば予測はできるが、きっかけとなる状況はかなり突発的」であり、「その前になぜ売らなかったの？」という疑問を封殺できるだけの説得力があります。
以前もご紹介しましたが、非常に厄介なことに、法律上は「不要となった不動産を捨てる」ことは原則認められていませんので、これらを処分するには「売りに出す」他には方法がないのです。
ここまでくれば、カンの良い方にはこのセクションタイトルの意味がご理解いただけたでしょう。
さらに、これらの問題が顕著となっている「大都市圏」では、核家族化や高齢者の独居状態も多く見られ、このような「不動産取引から見捨てられた空き家」の増加も致し方ないといえるでしょう。
この問題に対して、すみやかに「行政的な部分からの対応」が望まれますね。
ここでは「住居」としての物件における「空き家」増加に関するお話をしましたが、次のセクションでは、これらとは異なる「賃貸・売却目的の空き家」に関するお話を進めていきましょう。
賃貸・売却目的の「空き家」も、楽観視はできません
さて、先ほどは度外視した「賃貸・売却目的」の「空き家」ですが、そもそもこれらの「空き家」は「不動産物件の安定した流通」においては欠かせない存在であり、このような物件があるからこそ、私たちのような不動産会社が業務を行えることはいうまでもありません。
しかし、「不動産物件」というものは、非常にゆっくりとではありますが「経年によりその資産価値が下がる」ものであるため、「空き家」状態が長期化することは所有者にとってデメリットばかり。
（売却の場合のみ「価格が上がるまで寝かせている」ケースもありますが）
例えば、
・本来、期待していた家賃収入が安定しない（賃貸）
・なかなか購入者が決まらず、固定資産税ばかりがかさむ（売却）
・解消のためリノベーションしたいが、修繕費用が工面できない（賃貸）
・いつまでも「売却益」を利用することができない（売却）
この辺りは、誰しも予測ができるデメリットばかりですが、それにも関わらず誰しもなかなか解消できないのは「入居希望者・購入希望者などの『相手』が必要な状況」であるからでしょう。
なおかつ、項目2・4のケースにおいては、物件を「賃貸化」する方が収益を期待できますが、そのまま項目1・3のケースになってしまう状況も十分あり得ます。（「売れない」ということは「人気がない」ともいえるので、そのまま「賃貸化」しても入居希望者が出てこない可能性が高くなりますね）
これらの状況を経て、すでにご紹介した「放置せざるを得ない不動産」となってしまえば、実に怖いことに「建物自体の老朽化」が手ぐすねを引いて待っています。
「いや、住んでもいない状態なのに、そんなに早く劣化するの？」
そのように疑問を持つ方も多いでしょうが、本来「住宅」は「人が住んでいる状態を基本として設計されている」ため、「放置された状態」に対しては意外にもろかったりするのです。
特に現在の「住宅」の多くは、遮蔽性・密閉性が高いため、日本の気候においては「湿気がこもりやすい」もの。
人が住んでいるならば、風通しを良くするために窓を開けたり、定期的な人の出入りにより「室内の空気が入れ替わる」ものですが、それが「空き家」になれば、想像に難くない事態になることはお分かりいただけると思います。
「1/7」から「1/4」に？止まらない「住宅ストック」の増加
さて、こちらのセクションですが、冒頭からいきなり「住宅ストック」という聞きなれない言葉が出てきましたね。
この「住宅ストック」とは、「すでに建築されている既存の住宅」のことです。
主に売却用物件において「入居者待ち」の状態にある物件（すなわち、中古物件全体）を指していますが、これらは「すぐに入居できる」状態が整っているものばかりではありません。（例えば、「何らかの修繕が必要な場合」や、売りに出してはいるが、「現状で人が住んでいる場合」など）
実は、少し古い（2013年）総務省のデータでは、我が国の「住宅ストック」における「空き家」率は、約13.5％となっています。
数値で見ると「それぐらいなのか、あまり問題はないんじゃ？」と思いますが、実は、この時点で「住宅ストック7戸に1戸は空き家である」ということになっているんです。
すでにかなりとんでもない数字になっているとは思いませんか？
しかし、本当に怖くなるのは、ここからです。
仮に、現状の不動産建築・売却・購入のペースが変わらなければ、この数字はさらに加速度を増し、2028年（令和9年）には「空き家」率は25％を超えるという試算さえ出ているのだそうです。（もちろん「住宅ストック」の総数も増えているので、予想される「空き家」の総数はおよそ1700万戸とも！）
あくまで「試算」であるのがまだ救いでしょうが、このまま行けばかなりの「空き家大国」となってしまう可能性があるんですね。
東京23区内の「空き家」の怖い話
これまでは「日本全体」における「空き家」のお話をしてきましたが、ここでは私たちの業務にも関連する「東京23区内」におけるトピックをご紹介しましょう。
「東京23区」を一言で言えば「商業地域や住宅が、非常に密集した市街地」と表現できますが、良くも悪くもこの特色が、地域の「住宅ストックの空き家化を招いている」とも言えます。
例えば、ネットショッピング全盛の現代において、衰退している「地元商店街」は少なくありませんが、近年、このような場所にありがちな「自宅兼店舗」の物件の「空き家化」が多く報告されるようになっています。
確かに、このような物件は「自身で営業している」方以外には所有しづらく、一カ所に固まって区画されているため建て直しやリノベーションも難しい物件が多いため、敬遠されやすいでしょう。
なおかつ、元々お店を経営されていた方の高齢化や、後継者に恵まれずに廃業するケースも多いため、加速度的に「空き家化」してしまうのですね。
もうひとつ「東京23区内」に多いケースが「住宅過密地帯」の「空き家化」です。
単純な理由ですが、そもそもが「密集地域」であるが故に「単体で建て直し・リフォームが困難」となってしまい、放置～「空き家」になってしまう流れが考えられます。
いずれも、所有者がテコ入れしたくても、手段がない・できないという「八方ふさがり」の状況であり、このような面においても、行政などの迅速な対応が必要かもしれませんね。
このような「空き家化」を回避するためにも、現在所有の不動産物件を早めに売りたい、処分したいとお考えの方は（仲介手数料無料のおうち不動産 東京・池袋）までお気軽にご相談くださいね！
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