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「売れない不動産」どうすればいいの??

通常「不動産取引」と聞けば、ほぼ全員が「売買」のことを考えると思います。

 

しかし、中には、あらゆる手段を尽くしているのにもかかわらず「さっぱり売れない不動産物件」も存在します。

 

まずお目にかかることは少ないでしょうが、このような「売れない不動産」がどんな道をたどるのか?気になっている方はきっと少なくないはずです。

 

今回の特集は、そんな「売れない不動産」についての興味深いトピックをいくつかご紹介していきましょう。

  • 捨てられない「不動産」

すでにごぞんじの方も多いでしょうが、不動産は所有しているだけで毎年「固定資産税」という税金がかかります。

 

この「固定資産税」ですが、私たちがかかわる「家屋」に関しては、「全く同じ土地に、まったく同じ建物を建てたとしたらいくらかかるのか?」をベースに「これまで住んだ償却」分をマイナスする形で算出される仕組みとなっています。

 

がしかし、この「固定資産税額」においては「3年に一度見直される」ルールとなっているので、土地の価格が高騰している時期においては、例えその後に急激に下落したとしても3年間は変わることがありません。

 

のっけから、少し話が脱線しておりますが、ここから軌道修正しましょう!

 

こんな厄介な「固定資産税」がかかるなら、不動産を手放したい!と思う人ももちろん存在し、その多くは売りに出て、次の所有者に売却されるのですが、どんなに価格を下げても、どんなに売り込んでも「売れない」ものもあるんです。

さらに厄介なことに法律上、これらの「売れない不動産」を「捨てる」ことは原則認められていません。(土地であれば国や自治体に「寄付」することはできますが、「要らない」といわれてしまえばそれまでです)

 

正直言えば、「売れない不動産」となっているのは「利用価値がない」というもっともな理由があるはずで、そんな「利用価値がない不動産」をもらっても困ってしまいますよね?(その分税収が減るわけですし)

 

こういうと「相続した不動産の場合は、相続放棄すれば良いのでは?」とおっしゃる方もいるようですが、実は「相続権を放棄しているだけ」に過ぎず、「相続財産の管理義務」は依然として残るのです。

 

この義務は「次の相続人となるものが管理を始めることができるまで」有効であり、それまでの間はご丁寧にも「自己の財産におけるのと同一の注意をもって」管理を継続しなければならないと民法に明記されています。

これではまだ「相続権」を持っている方がマシですよね?

 

「売れない不動産」を捨てられない仕組みは理解していただけましたか?

次のセクションでは、「売れない不動産」をさらに超えた「放置された不動産」に関してお話を進めていきましょう。

  • 「放置された不動産」が、どうして近年増えてきているのか?

のっけからショッキングなテーマである「放置された不動産」ですが、その実情を知る人はほんの一握り、といっても決して過言ではないでしょう。

 

前述した「固定資産税」ばかりか、持っているだけで「維持・管理費」がかかる「不動産」ですので、そんな「放置」なんて真似は通常ならあり得ません。

 

しかし、以下のような点から「放置せざるを得ない」状況に追い込まれてしまっているのが現状です。

 

・建物がある状態で放置する方が「固定資産税」が安く済む

・実は「再建築不可」の物件である

・親戚等と相続に関する話し合いが長く続いている

・高額な建て替え・解体費用が払えない(相続税が払えない場合も)

・所有者が高齢者施設などに入所しており、そのまま放置せざるを得ない

 

さもありなん、といった理由が並んでいますが、住宅や不動産に詳しい人ならともかく、項目1と2に関してはその理由だけでは納得できませんね。

 

項目1に関していえば、実は、税制上「建物を解体し、更地にすると固定資産税が高くなる」という仕組みがあるのです。(正確には「住宅用地ではなくなる」ために優遇措置が受けられなくなる)

 

項目2に関しては「俗にいう「旗竿地」など、再建築が禁止されている区画」であり、老朽化によって賃貸物件としても利用することができない状況となっているケースがありますね。

 

この他にも関係してくるのですが、このように「放置せざるを得ない不動産」に関しては、現状の社会問題である「少子高齢化」が深くかかわっています。

 

これまでの不動産所有者だった、親世代が高齢化していけば、これらのような「相続を控えた不動産」も潜在的に多いはず。

しかし、「少子化」の影響で相続する子世代は少なく、とまるでデフレスパイラルのような状況になっているのですね。

 

現在、不動産を所有している人にとっては、身の毛もよだつような話かもしれませんが、次のセクションでは「売れない不動産」の今後の展望をご紹介していきましょう。

  • 今後はさらに「都市部」でも「売れない不動産」が増えていく?

これまでのお話は、主に「地方」でのことではあるのですが、「都市部」においても、もはや「対岸の火事」ではないのが現状です。

 

実際の数字の上では「空き家」率は地方に行くほど高くなっています。

 

これは揺るがしようのない事実なのですが、実は「空き家」の実数は「大都市圏」が群を抜いて多く、東京都だけでも80万戸(2013年時データ)を超える勢いなのです。(同データにおいて東京都の空き家率はおよそ10%程度)

 

このデータを踏まえると、今後さらに不動産所有者の高齢化が進めば、爆発的な勢いで「空き家」=「売れない不動産」が増えることになるでしょう。

 

しかし、都市部では「不動産による収益や売却」がしやすいという「利点」があることは少し考えれば見えてきますよね?

「どうにかなりそうなモノなのになあ?」と思う方も少なくないでしょうが、前述の流れは、このような個人の不動産運用・売却活動をはるかに凌駕するスピードで進行しているので、まるで歯止めが効かないのが現状のようです。

 

では、仮にあなたが「都市部に相続した不動産を所有しており、売却を考えている」場合、どうすれば良いのでしょうか?

 

おすすめなのは、

おうち不動産に相談する!ということ。

 

手前味噌のように見えるかもしれませんが、当社では経験豊富なスタッフが、お手持ちの不動産の資産価値を調査し、最適な売却活動のお手伝いをいたします。

 

なおかつ、当社では家を売る時でも「法定上限における仲介手数料が半額~仲介手数料無料!」ですので、ネックとなる「売却に関する費用」も抑えることができ、まさに一石二鳥なのです。

 

さて、少し当社の宣伝が入りましたが、最後のセクションは、このような「売れない不動産」になるのを防ぐにはどうすればいいのか、いくつか対策をご紹介していきましょう。

 

  • 「売れない不動産」化を防ぐにはどうすれば?

このセクションタイトルに対する答えはいくつかありますが、それを見極めるには「売りに出してから半年間」が一つのボーダーラインとなります。

 

なぜかというと、それは「全国的な平均としての不動産売却の成約期間が~6カ月」であるためです。(都市部や郊外部、過疎地などを合計した平均)

もし、売却活動を始めて6カ月経っているのだとすれば、まさに「暗雲立ち込める状況」だといえます。

 

しかし、この状況は間違いなく「価格がニーズやタイミングに合っていない」ために起きている事態であり、売却を考えている方からすれば「値下げなんてとんでもない!」と思うでしょうが、冷静に見れば、地価や専有面積などの面から考えても「売価が高過ぎる」のは明白でしょう。

 

基本的にどんな「一等地に建っている物件」でも、タイミングや市場のトレンドによっては「価値が下がる」ことはままあります。

 

もちろん、間に入っている「不動産会社」もあらゆる手を尽くして売却活動を行っているのですが、それでも最終的な売却価格を決めるのは「所有者」ですので、その本人の価格に対するこだわりが強すぎれば、どんどん「売れない不動産」化は進行することでしょう。

 

すなわち、「売れない不動産」化を防ぐ最良の手段とは「時期やタイミングに応じた適切な売却価格を見極めて、できる限り早めに売却する」に他ならないのです。

 

日本において、近年の流れからその数を増やしている「売れない不動産」ですが、信頼のおける不動産会社と共に、適切な手段をもって売却に臨めば、必ず結果はついて来るはずです。

 

現在所有の不動産物件を早めに売りたい、処分したいとお考えの方は(仲介手数料無料のおうち不動産)までお気軽にご相談くださいね!

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