マンションを「リノベーション」して住む！際のチェックポイント！

新築マンションの価格が上昇傾向にあり、購入したくても手が出せない！と思われている方も多いかと思います。

昨今の人気は何といっても中古マンションです。特に「リノベーションマンション」は住みたい場所に、手が届く価格も多く見られ、最近ではメジャーかつ人気が爆発していますね。

リノベーション済みのマンションも多く販売されていますが、今回は中古マンションを自分で「リノベーション」してから住む際の注意点を見ていきましょう！！

マンションを「リノベーションマンション」する際のチェックポイント！

管理規約の確認

マンションには管理規約があり、共有部分の使い方やゴミの出し方のルールなどが細かく決められています。その中には、リフォームに関する決まりもあります。例えばフローリングの工事は一階だけしかできなかったり、工事できる時間帯や日にちの制限を設けていることもあるので、よく確認しましょう。

修繕履歴と修繕計画を調べる

マンションの管理会社が定期的に修繕を行っているか、過去の履歴を調べましょう。今後の計画と修繕積立金についても併せて確認しましょう。近い時期に大規模な修繕計画がある場合、一時金の徴収がある場合もあるので注意が必要です。築10～15年のマンションであれば、屋上の防水や外壁の補修・塗装、給排水管の取り替えや修繕が行われているのが一般的です。

管理費・修繕積立金の額

管理費は、エントランスやゴミ置き場など共有部分の維持・管理にかかるお金です。修繕積立金は将来のメンテナンスに備えておくお金です。

建物の耐震基準の目安を確認

耐震性の目安は、1981年6月1日以降に建築確認を受けているかどうかです。この年に施行された「新耐震基準」を満たしていれば、震度６強～７程度の地震でも倒壊しな耐震性を持つといわれています。マンションの場合、建築確認後、完成までに時間が掛かるため、８１年竣工の物件は新基準の適用外の可能性もあります。また、基準はあくまでも目安に過ぎないので、建物自体の耐震構造も確認しておくとよいでしょう。

建物の構造

代表的なマンションの工法には、ラーメン構造と壁式構造があり、それぞれにリフォームの自由度が違ってきます。中高層マンションに多いラーメン構造は、柱と梁で建物を支える構造で、間仕切壁をすべて取り除いたスケルトンリフォームをすることも可能です。一方、低層マンションに多い壁式構造は、壁と床などの面で建物を支えるので、住戸内に撤去できない壁がある場合もあります。どこまで変更可能か、建築家などの専門家に確認しましょう。

配管の状態

水回りの移動で問題になるのが配管と換気設備です。通常マンションでは床下に排水管があり、水が流れるように勾配をつけて設置しています。この排水勾配を確保できる範囲であれば水回りの移動は可能です。古いマンションの場合、排水管が下の階の天井裏を通っていて工事が難しいケースもあります。トイレなども配管を移動させにくい場所です。しかし、床の高さを上げて排水勾配をとるなど、プランニングで解決できる場合もあるので専門家に相談しましょう。換気扇につながる排気ダクトも、どこまで移動できるか確認しましょう。排水音の問題から、管理規約で水回りの移動を制限しているマンションもあります。

電気の容量はどれくらいか

最近のマンションは電気容量50～60アンペアくらいが主流ですが、築20年以上の物件では30アンペアというところもあります。食洗機やIH調理器、パソコンなど電化製品を多く使用する場合、契約のアンペア数を上げる必要があります。特にオール電化のリフォームをお考えの場合は、４人家族で平均100アンペアの容量が必要といわれています。最大何アンペアまで契約できるのかを確認しましょう。

エアコン用の穴がどこにあるか

エアコンを設置するには、壁に専用の穴と、室外機を置くスペースが必要です。古いマンションでは、エアコンはバルコニー側の部屋にし取り付けられず、外廊下側の部屋には穴がないケースもあります。構造体に穴をあける工事が許可されるのはまれなので、その場合は、バルコニー側から配管することになります。そういった工事が可能かどうかを確認しましょう。

ガス給湯器の容量は

築年数の経ったマンションでは、ガス給湯器の能力が１０号程度といった場合も。キッチンと浴室などで同時にお湯を使う場合、最低でも20号以上、ガス給湯式床暖房の設置を検討しているなら24号は必要です。マンションの構造や管理規約によっては、給湯器の能力アップや、追い炊き機能つきの最新型の給湯器に交換できないケースもあるので確認が必要です。

管理状況のチェック

エントランスやエレベーター内はきちんと清掃されているか。駐車場やゴミ置き場は整然としているか、など住み手の目線で共有部分をチェックしましょう。管理が行き届いているかは入居後の満足度に直結する大切なポイントです。

メンテナンス状況

修繕履歴を確認するほか、自分の目でもメンテナンス状況をチェックしましょう。外壁の塗装がはげているところはないか、目立ったひび割れはないか、バルコニーの手すりはさびてないか、など、特にひび割れは、外壁内に雨がしみ込んで構造体の鉄筋がさびている可能性があるので注意が必要です。補修した跡があれば安心です。

日当たりと風通し

リフォームのプランニングを考えるうえでも、１日の日照時間や光の入り方、風の抜け方を調べることは必須です。特に日当たりは午前と午後など時間を変えてチェックできるとよいでしょう。風通しが悪いと湿気がたまって建物が傷みやすいので、窓をあけて確認しましょう。また、窓からの眺望も住み心地を左右する大切なポイントです。忘れずにチェックしましょう。

隣や上下階、外部からの音

まず図面などで防音性能を確認します。基本的に防音性能は床や壁のコンクリートの厚さに比例していて、厚くなるほど音が聞こえにくくなります。個人差もありますが、ほとんど気にならないのは、床の遮音等級がLH-50以下（子供が飛び跳ねる音など重量衝撃音の場合）、LL-45以下（スプーンを落とした音など軽量衝撃音の場合）で、床の厚さが20ｃｍ以上あると理想的です。壁の場合は遮音等級D-50以上で、厚さ18ｃｍは欲しいところです。古い物件で図面が無い場合は、住んでいる人に聞いてみるのも手です。電車の線路や交通量の多い道路、公共施設や繁華街に近い物件などは、外の音がどれだけ聞こえるか、窓を開け閉めして確認しましょう。

周辺環境も調べよう

そこに住むことを想定して、スーパーやショッピング施設のほか、銀行、郵便局、病院など生活に欠かせない施設が近くにあるかどうか、子供の幼稚園や学校なども調べておきましょう。共働き夫婦の場合は、保育園の入園状況も要チェックです。実際に周辺を歩いてみると、坂が多くて自転車は不便、といった意外な発見もあります。