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賃貸経営の救世主?落とし穴?「サブリース」って何?

賃貸経営の救世主?落とし穴?「サブリース」って何?

 

  • 賃貸経営にお困りの大家さん・オーナーさんの味方「サブリース」とは

今回は現在、もしくは将来的に賃貸経営を考えている方にとって、良くも悪くも反響が大きい「サブリース」についてご紹介していこうと思います。

 

残念ながら、この「サブリース」、トラブルの多さや否定的な記事が多くあるために「あこぎな契約」だと捉えている方が大半だと思いますが、押さえるべきポイントさえしっかりとしていれば、キチンとメリットがある「経営方法」でもあります。

 

理想的な「サブリース」の話があった時に、先入観にとらわれずに賢い選択ができるように、または「サブリース」のデメリットをしっかり把握して、悪質な業者とトラブルにならないように、この記事で勉強しておきましょう。

 

  • 画期的な仕組みのひとつ「サブリース」を掘り下げる

まず、この「サブリース」をざっくりと説明する所から始めましょうか。

この「サブリース」とは、賃貸物件の「一括借り上げ」のこと。

 

もう少し細かくいえば、賃貸物件を「サブリース会社」が一括借り上げし、実際の入居者に対しては「又貸し」の形で毎月賃料を徴収するというビジネスモデルが「サブリース」の正体です。(賃貸経営は「サブリース会社」が行う)

 

この方式のミソは「例え入居者がいなくても、常に満室状態の賃料に準ずるリース料がもらえる」という点。

空室に困る大家さん・オーナーさんにとっては、見かけ上「空室が存在しない」というメリットは非常に魅力的でしょう。

 

さらには「サブリース会社」が物件の管理をはじめ、入居者の募集からなにからすべて行ってくれる・手配してくれるので、大家さん・オーナーさんからすれば「何もしないでもリース料が入ってくる」という便利さもあります。

 

なおかつ「サブリース契約」で多いのが「家賃保証」の特約。

契約の年数はさまざまですが、賃貸物件丸々の契約となるため保証期間は長期に渡る場合があり、中には「30年」という長期間のものもあるんです!

 

でも、一般の目から見て不思議に感じるのが「そんなおいしい話・都合のいい話ってあるの?」という所でしょう。

これだけ見ると、確かに大家さん・オーナーさんにとって魅力的な面しかないような気がしますよね?

 

実際の所、「サブリース」にまつわるトラブルの多くは「契約を結ぶ前にしっかりとメリット・デメリットを把握し、リスクもある事を承知で臨む」ことで回避できることがほとんど。(そもそも悪質な業者はそこまで多くありません)

 

では、大まかな仕組みを理解した所で、次のセクションでは「サブリース」のデメリットやトラブルに関するトピックをご紹介しましょう

  • 「サブリース」の抱える問題点・デメリットを知ろう!

では、「サブリース」契約でトラブルになりそうな問題点を並べてみましょう。

 

・「家賃保証」があっても、人気のない物件や相場が下がれば

「賃料減額・見直し」となることが契約に含まれている。

(「家賃保証」は決して「家賃が下がらない保証」ではない)

・正規の賃料から10~20%ほどが手数料として差し引かれている。

(入居時の礼金や契約更新料なども「サブリース会社」のものとなる場合も)

・契約後は貸主(大家さん・オーナーさん)側からの途中解約が難しい。

・入退去や築年数が進むごとにリフォーム費用などの出費がかさむ。

・月々のローンの支払いと収入が見合わなくなってしまうことがある。

(建設時やリフォーム時に金融機関から融資を受けていた場合)

・そもそも「サブリース会社」が倒産してしまうリスクもあり得る。

これらはトラブルの原因になりやすいものから順に並んでいるのですが、やはり一番多いのは「家賃保証」に関する部分です。

 

貸主(大家さん・オーナーさん)の側から見れば、「家賃保証」の期間は「ずっと一定額の賃料(リース料)が入り続ける」と認識してしまうもの。

 

しかし、賃貸を含む不動産経営では「建物の価値がずっと一定」であることはまずありません。

 

当然、「サブリース会社」にとってみれば、契約期間において入居希望者が少なくなったり、家賃相場が下がっていたりすることもあるのですから、家賃にはそれなりの変動があるのが当たり前です。

 

このように「サブリース」契約においては、ほぼ必ずと言っていいほど「一定期間ごとに賃料の減額請求・賃料見直し」が契約内容に含まれています。

 

このような「契約に対する認識の違い」は「トラブルの火種」になりやすいものですが、そもそも「サブリース」なしでの通常の「賃貸経営」から考えたら、「都合の良い」仕組み=鵜呑みにしてはいけないという図式になることでしょう。(もちろん「サブリース会社」の説明不足も原因のひとつですが、虚偽の説明で相手をだます悪質な業者もいます)

 

可能性はゼロではないのですから、先ほどの問題点をひとつひとつきちんと理解してから契約を結ぶべきでしょうね。

  • 「サブリース」は決して「魔法の賃貸経営術」ではない!

これは「サブリース」だけに限った話ではありませんが、どんな世界にも「自分だけに都合の良いシステム・仕組み」の話があふれています。

 

しかし、仮にそのような「ウマ過ぎる話」が実際に存在するなら、それこそ世の中のすべての賃貸物件が「サブリース」になってしまうことでしょう。

 

このように、いくら「サブリース」とはいえども、通常の賃貸経営の枠から大幅に外れた形を取るわけではなく、むしろ本来やるべきことを「サブリース会社」任せにすることなのですから、「通常の賃貸経営よりも費用が割高」になるということを理解することが最優先です。

 

さらにいえば、契約内容が長期に渡る「サブリース」なのですから、仮に今問題のある契約を結んでしまったとしても、その問題点が浮上するのは早くて数年後。(長いケースでは契約から約10年後にトラブルになるものも)

 

ということは、改変された相続税対策として、「サブリース」を利用したマンション・アパート経営がブームとなったのが2015~2016年の辺りなのですから、この先もっと「サブリース」のトラブルは増えていくことが予想できますね。

 

やはり「魔法の経営術」は、空想上の「錬金術」でしかないようですね。

 

  • それでも人は「サブリース」に魅せられる?

ここまで「サブリース」に対する不安感を次々とあおっておきながら、大変申し訳ないのですが、それでも「サブリース契約で円滑に賃貸経営している」例も数多く存在しています。

 

そのカギとなる考え方のひとつが「損益分岐点を把握する」というもの。

 

例えば、仮に「サブリース会社」への手数料が、正規家賃の10%の場合、実質上「常に空室率が10%の状態で」経営しているのと同じです。

(管理費の分など、実際にはこれよりもマイナスになるでしょう)

 

このようにあらかじめ「『サブリース』を利用した方が利益を出せるという境界線」をきちんと把握した上で契約するかしないかを総合的に判断すると良いでしょう。

 

他にも「金額面」の損得だけでなく、必要な業務・時間などの面からも「サブリース」や他の選択肢の「利点」を明示してくれ、相談にのってくれる「不動産会社」を見つけることが大切です。

 

もし仮に、「サブリース」契約によるトラブルとなった場合、法律上は「サブリース会社」は「借主」であり「借地借家法」が適応されるため、貸主である大家さん・オーナーさんの側からは「契約解除」すら簡単にはできないのです。(貸主からの契約解除は「正当事由」がないとできません)

 

その事実を踏まえた上で、誠実に相談にのってくれる「不動産会社」さんとしっかりとした信頼関係を築くことこそ、「サブリース」だけでなく「不動産経営」の基本だと言えるでしょう。

 

不動産や賃貸住宅界隈で多く聞かれるようになった「サブリース」に関するお話を進めてきましたが、皆さんいかがでしたか?

大家さん・オーナーさんにとって、まさに虎の子といえる大切な「賃貸物件」ですから、賢く運用・経営していきたいものですね。

 

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