「リノベーション物件」こそ、これからの土地活用法？

さて、今回のスタッフブログは、当ブログにおいてここ最近良く取り上げている「リノベーション物件」に関する記事をお送りしたいと思います。

ただし、今回の記事は、どちらかというと「物件購入後」の方や「物件を売りたい・資産運用したい」という方の目線から見たものとなりますが、現在進行形で「住まい探しを行っている方」や「住まいの購入を検討している方」にとっても「相手側の心理に触れる・理解する」という点で重要になるかもしれませんよ？

「リノベーション物件」が「今後の土地活用」にマッチする理由

今回の記事における「根底」の部分となりますが、最初のセクションでは、タイトル通り「リノベーション物件」が「今後の土地活用」にマッチする理由について解説していきましょう。

この「理由」に関しては、いくつか挙げられるのですが、最も大きな所としては「『リノベーション物件』はさまざまな面で『費用対効果』が高い」とされている点でしょうか。

まず、今後考えられる「不動産売買」の現場において、最も深刻な部分が、都心などの大都市圏を中心に起こると言われている『空き家』の増加です。

ほぼ、既存そのままの「中古物件」では、余程の「好条件を満たす物件」でなければ、この流れに飲まれてしまい「売却できずに売れ残る」ケースが予想しやすく、周辺の状況に恵まれない（駅から遠い・周辺が古い物件に囲まれている・生活環境が優れていない　など）場合の「競争力」に欠けることになるでしょう。

かといって、売却のためにコストが掛かりすぎてしまっては、実質的な資産価値が目減りして、例え売却ができたとしても「赤字」の可能性が高くなります。

そもそも「中古物件となってからは資産価値が下落するペースが緩やかになる」と言われてきた「不動産」ですが、近年においては「購入側も売却側も資金的な余裕が昔ほど大きくない」ため、仮に売却価格自体は下がらなくても「余る」ようなら、その売却価格には「意味はない」と言えるでしょう。

しかし、当ブログの過去記事でも何度かご紹介しているように、「リノベーション物件」は、新築建て直しなどに比べても低いコストのまま「付加価値を生み出し競争力を取り戻せる」可能性が出てきます。

さらに、現在では人々の価値観、いわゆる「趣味」の範囲が多様化しているため、仮に「独創的かつユニークなリノベーション」が施された物件であっても、購入希望者のニーズにつながるケースも十分にあり得ます。

このことからも、少ないコストで「売却競争力」を取り戻せる「リノベーション物件」の「費用対効果」は高いという裏付けとなるでしょうね。

あらゆる面で「コストカット」が可能な「リノベーション物件」

続いて、これら「リノベーション物件」における「コストカット」について、もう少し深堀りしていきましょうか。

まず、「リノベーション物件」における「コストカット」の中でも代表的な部分が「新築同様の内観・外観が実現できる」という点です。

物件購入を考えている方々にとって、最も「購入の決め手」となりやすいファクターが「物件の見た目・イメージ」であることは、かなり多くの方々が認識しているでしょうが、当然のことながら「見た目の印象・イメージ」は、購入希望者にとって「後々まで尾を引く」ポイントとなります。

続いて、ベースとなる建物が、余程古い場合を除くケースですが「既存の耐震構造をそのまま利用できる」点も、大きな「コストカット」のポイントだと言えます。

店舗物件をお探しになったことがある方にとっては、なじみのある言葉の中に「居抜き物件」というものがありますが、住まいにおける「リノベーション物件」の利点と、店舗物件における「居抜き物件」の利点には、かなり近いものがあり、例を出すならば「近い業態の居抜き物件であれば、造作や配管、設備などのリニューアルにかかるコストがカットできる」わけです。

しかし、店舗居抜き物件の場合は「近い業態の場合に限る」という条件がありますが、住まいに関してはライフスタイルや間取りなどの違いこそあるものの、基本的に「住居」であるため、特別な条件もありません。

この他にも「売却までのコストカット」という面においての「リノベーション物件のメリット」は、他にも色々考えられますが、次のセクションへ参りましょう。

「購入後のリノベーションが前提となる物件」へのニーズとは？

続いては「購入後のリノベーションが前提となる物件」について、詳しく解説してみましょう。

すでにごぞんじの方も多いであろう、この「購入後のリノベーションが前提となる物件」ですが、ざっくり説明するならば「購入者が購入後にリノベーションを行った上で使用する」という条件が付いた「リノベーション物件」のことです。

より内装や外装にこだわりの強く、自分好みの住居を手に入れたいという購入希望者のニーズに応えた形の「リノベーション物件」ですが、こちらも「売却側」にとっては「必要最低限の状態で売却が可能になる」ため、「コストカット」を含めても大きなメリットがあります。

先程と同様に、店舗物件の分野から例を出すならば、よく聞かれる「スケルトン物件」と、この「購入後のリノベーションが前提となる物件」は、非常に近い関係性があるといえるでしょう。

ただ、こちらの「スケルトン物件」の場合、多くは「必要最低限の状況」であり、ほとんど「スケルトン物件」が「コンクリート打ちっぱなし」の状態で取り扱われていますが、住居における「購入後のリノベーションが前提となる物件」の場合、ここまで極端な例は少ないでしょう。

そして、現在では、この「購入後のリノベーションが前提となる物件」へのニーズは、「購入資金にある程度の余裕を持つ層」を中心に徐々に高まってきているのですが、そうは言っても「かなり限定された条件」であることには変わりないため、今後も「リノベーション物件」の主流になることはまずないと考えられます

ただ、主流ではなく「確実性」に欠けるものの、売却までの「コスト」がかなりカットできる可能性が高いため、イチかバチかこの施策を採用するのであれば、信頼の置ける「不動産仲介店」などに相談し、十分なサポートを得られる状況の上で行うようにしましょう。

最終手段！「賃貸物件」から「販売物件」への転身も可能？

さて、最後のセクションでは、タイトルにかなり衝撃的な「最終手段」というワードが入っていますが、まずは参考程度に目を通していただけると幸いです。

前述した通り、こちらの「リノベーション物件」に関しては、ある程度ですが売却側の「自由度の高い対応・施策」が可能であるため、場合によってはこれまで「賃貸物件」として運用してきた物件を「販売物件」へと切り替えて売却する方法も考えられます。

もちろん、規模や周辺の状況なども密接に関わってくるため、誰しもが出来る施策ではありませんが、地域によっては「賃貸ワンルームマンション」を「リノベーション」した上で、手頃な販売価格の「販売ワンルームマンション」として売却した例などもあり、文字通り「最終手段」として、頭の片隅に置いておくのも良いでしょう。

ただし、このような極端なケースは、いくら実例があるとはいえ、実現する可能性が低いと考えるべき、かもしれません。

そして、物件・建物にとって、最も「過酷な条件」とも言える「賃貸物件」がベースになるわけですから、思いもよらぬ「ダメージ」によって、算段通りの「リノベーション」が実現しない場合もありますので、やはりこちらも出来る限り「最終手段」として考えるようにするべきでしょうね。