おさらいシリーズ4：「残代金のお支払いや物件の引き渡し」について

さて、今回のスタッフブログでは、初の試みとなる「おさらいシリーズ」の第四回「『残代金のお支払いや物件の引き渡し』について」をお送りしたいと思います。

ほとんどの方が「一生に一度」の機会であり、専門家でなければわからないことだらけの「不動産購入」ですが、その理由のひとつが「一般的な買い物の中では最大級の価格となっている」ためでしょう。

そのためか、これら「不動産購入に関する流れ」や「専門的（にどうしても見えてしまう・聞こえてしまう）な用語」に対する過度な恐怖心や苦手意識を感じている方も多く、せっかくの「住まいをお得に購入できる」チャンスを逃してしまう場合も少なからずあるようです。

今回は、そのような「恐怖心や苦手意識」があるのは百も承知の中、あえてそれらの部分も踏まえた上で『不動産購入』に関する「役に立つ知識やノウハウ」をいくつか解説していきましょう！

「残代金のお支払い・物件の引き渡し」の大まかな「流れ」

さて、さっそく今回のタイトルにもある「残代金のお支払い・物件の引き渡し」についてのお話に入る前に、まずは「残代金のお支払い・物件の引き渡しフェイズにおける大まかな流れ」を解説していきましょう。

その順列を、おなじみとなった箇条書きスタイルにて書き出してみると、

・STEP①：登記申請手続き（司法書士に依頼するのが一般的）

・STEP②：残代金の支払い（固定資産税の積算）

・STEP③：購入物件の引き渡し（関係書類の受け取り）

・STEP④：登記識別情報通知の受領

という形になっています。

このように、残金決済と引き渡し当日の流れにおいては、複雑さを感じる方もいらっしゃると思いますので、当ブログ記事の他にも当サイトの「残代金のお支払いと物件の引き渡し」ページも合わせてご覧くださいね。

では、STEP①から解説すると、まず最初は「登記申請の手続き」からのスタートとなります。

カッコ内の解説にもあるように、これらの手続きに関しては「司法書士に依頼するのが一般的」となりますが、その場合は最終的に「登録免許税＋司法書士への報酬額＋手続きの実費」相当の金額がかかります。

しかし、不動産の購入時をはじめ、不動産の相続や贈与だけでなく、離婚による財産分与などの際も「所有権移転登記」が必ず必要となるため、万全を期して費用がかさんだとしても専門家である司法書士へ依頼する方が良いでしょう。（「登記」に関しては、次セクションでも詳しく解説します）

この行程に続く「STEP②」では、実際に「住まい購入のための残代金」を売り主さんへお支払いすることになります。

この際、同時に「固定資産税」や「管理費」などの清算も行われることになりますので、買い主個人としても流れをしっかりと把握しておくようにしましょう。

続く「STEP③」では、ようやく「購入した物件の鍵や引き継ぎ書類」などを売り主さんより受け取るフェイズとなり、名目上はこの時点で、当行程が終了することになります。

続く「STEP④」は、先程の「STEP①」にて司法書士に依頼した「登記識別情報通知」を受け取るフェイズとなりますが、当然のようにこのフェイズのみ「後日」となりますので、繰り返しとはなりますが「しっかりと流れを把握しておく」ようにしましょう。

「不動産取引」には必要不可欠？の「登記」とは？

続いては、先程もお約束した通り、聞き慣れない言葉であるこれら「登記」について、もう少し深堀りしていきましょう。

まず、こちらの「登記」という言葉は、主に「不動産登記」の場合「その書類自体が、不動産の物理的な現況や権利者を公示することができる書類」を表しており、この書類が「法務局」によって受理されることで、法律上における「効力」を発揮するようになる、という行政の仕組みのひとつです。

要は「該当する不動産登記が法務局に受理されていることで、物件の所有や適応される法律の効力が『公的に認められる状態』となっている」ということになります。

仮にこの「不動産登記」を怠ると、悪意を持った第三者が「この物件は私のものです」と主張した場合に、その主張を覆す（くつがえす）だけの「所有権」が公的に証明できなくなるため、不動産を購入した際は、まず「不動産登記」を法務局へ申請し、受理される必要があります。

逆に、この「不動産登記」がしっかりと法務局に受領されている状態であれば、将来この不動産を売却する際も、相手方が「信頼して取引を進められるようになる」ため、決して「登記」を怠ることがないようにしましょう。

「残金決済時」に必要なものと「確定申告」について

続いては「残金決済時に必要なもの」と「確定申告」について、詳しく解説してみましょう。

まず「残金決済時に必要なもの」に関しては、以下の箇条書きをご覧ください。

【書類】

・印鑑（抵当権設定時は要実印）

・印鑑証明書（抵当権設定時は必須に）

・住民票

・本人確認書類（運転免許証等）

【代理人が契約を行う場合】

・委任状（買い主の自署・実印が必要）

・買い主の印鑑証明書（発行3ヶ月以内のもの）

・代理人印鑑

・代理人の本人確認書類

【費用】

・残代金

・登記費用

・固定資産税・管理費等の清算金

このように、このフェイズで必要なものは、パッと見で膨大に見えますが、仮に代理人が間に入らないのであれば、それほど多くはありませんのでご安心ください。

続いては「確定申告」のお話に移りますが、これは正確には「不動産購入の翌年に購入者自身が行うもの」となっており、主な理由として「税制上の特例を受けるために必要となる手続き」のひとつです。

この「税制上の特例」を具体的に言うなら、大きく２つに分けられるのですが、一般的には「所得税における住宅ローン控除」がよく知られています。

ただ、この辺りのお話に関しては「住まいの購入時にどのような資金繰りをしたか」によっても異なるため、まずは当店のような不動産仲介店に相談するなどして、その仕組みなどを頭に入れておきましょう。

あともうちょっとで「理想の住まい」がその手に！

さて、最後のセクションでは、この段階で「住まいの購入における手続き」がほぼ全て完了となるため、今後の流れについても軽く説明します。

もちろん、まずは参考程度に目を通していただけると幸いです。

ここまでたどり着いた方にとっては、ようやく夢にまで見た「マイホーム生活」が実現するタイミングとなるため、その興奮もひとしおでしょう。

しかし、逆を返せばここから「住宅ローンを返済していくための毎日」が始まるというタイミングでもあるため、スタート直後にも関わらず無理をして体調を崩すなどのトラブルが起こらないよう、気を引き締めてくださいね。

なおかつ、前セクションでもご紹介した「確定申告」のように「購入後しばらく経ってからの手続きが必要なこと」もありますので、忘れないようにしっかりと流れを把握しておき、可能であれば「チェックシート」などを用意して、ひとつひとつ忘れ物やミスがないかのチェックを行っていきましょう。

その場合、節目となる項目達成ごとに「少々奮発してご自身やご家族などで外食を楽しむ」など、目に見える「ご褒美」をあらかじめ用意、もしくは計画しておき、無事チェックが埋まったり、手続きを達成したら「ご褒美がもらえる」など、「住まいの購入自体を娯楽としても楽しめる」ようにするのが、気負わずにことをすすめるコツだったりもします。