おさらいシリーズ2：「不動産売買契約」について

さて、今回のスタッフブログでは、初の試みとなる「おさらいシリーズ」の第二回「『不動産売買』について」をお送りしたいと思います。

ほとんどの方が「一生に一度」の機会であり、専門家でなければわからないことだらけの「不動産購入」ですが、その理由のひとつが「一般的な買い物の中では最大級の価格となっている」ためでしょう。

であれば、誰もが「できる限りの知識、ノウハウを得てからことに臨みたい」と考えるでしょうし、購入完了となるまでの「各ステップ」に関しても「より多くの知識や情報を集めたい」のではないでしょうか？

今回は、そんな中から『不動産売買契約』について、お役に立つ知識やノウハウをいくつか解説していきますので、御用とお急ぎでない方はしばしお付き合いください！

「不動産売買契約締結」までの大まかな「流れ」

さて、さっそく今回のタイトルにもある「不動産売買契約」についてのお話に入る前に、まずは「契約締結までの大まかな流れ」を解説していきましょう。

その順列を、おなじみとなった箇条書きスタイルにて書き出してみると、

・STEP①：購入の申し込み

・STEP②：契約条件の交渉・調整

・STEP③：重要事項説明（重要事項説明書の読み合わせ）

・STEP④：売買契約の締結

という形になっています。

この中で、後のセクションでも解説する予定の「STEP②」を除く、その他の流れをまずはご紹介していくのですが、もっと詳細な流れを知りたい方は当サイトの「不動産売買契約のご締結」ページもご覧くださいね。

では、STEP①から解説すると、まず最初は「購入の申し込み」からスタートします。

しかし、この段階は、後のすべての方向性を左右するほどの「非常に重要な行程」であり、最重要な「物件価格について」以外にも、いくつか「かんたんには決められない」レベルの事項が次々と並びますので、くれぐれも「忘れていた」などということがないようにしましょう。

続いて、前述したように「STEP②」を飛ばして「STEP③」の「重要事項説明」についてですが、こちらは「契約締結」する上で「売り主・買い主双方が十分に理解・納得する」ために必要となる「重要事項」を、一般的な「読み合わせ」という場で確認する行程となります。

仮にこの行程において「売り主・買い主」が提示した条件や法律上の「権利」、その他において「虚偽の事実」や「嘘」などが出てきた場合は、まず間違いなく「不動産売買におけるトラブル」へと発展する可能性が高いので、くれぐれも油断しないようにしていきましょう。

このような「STEP③」を経て、この契約に関わる「売り主・買い主」双方が合意となれば、ついにSTEP④「不動産売買契約」の段階となります。

ただ、この契約締結以降は、重要な書類への「署名・捺印」や「手付金の支払い」など、より具体的な形で「不動産購入に必要な行程」が始まりますので、きっと、ほとんどの方が「一気に現実味が湧いてくる」ことになるでしょう。

「契約前」には、これだけ準備しておこう

前述したように、一気に「住まい購入」への勢いが増してくる「不動産売買契約の締結」ですが、契約締結の席においていくつか「欠かすことができない重要なもの」が存在しています。

このセクションでは、これらの「欠かすことができない重要なもの」を、それぞれ解説していくのですが、まずは今回大活躍の「箇条書きスタイル」にて、それぞれご紹介していきましょうか。

【必須項目】

・印鑑（ローンがある場合は実印）

・手付金（現金だけでなく小切手なども利用されます）

・印紙代

・本人確認用書類（運転免許証などが一般的）

【代理人による契約の場合】

・委任状（買い主の自署・実印が必要になる）

・買い主の印鑑証明書（発行より3ヶ月以内のもの）

・代理人の印鑑

・代理人の本人確認用書類

以上が、契約前に準備・用意すべきものとなります。

こうしてみると、基本的には「自動車などの契約時」とほとんど同じ、と言っても決しておかしくはない状況ではありますが、注意すべきは「契約者本人が契約の場に出席できない場合も、代理人による契約締結が可能となっている」点です。

「そんなことってある？」という声も聞こえてきそうですが、実は「田舎の親御さんや親族が『本来の契約者』となり、代理人が購入契約を行う」場合など「十分にありえるケース」となっているため、ある程度の「幅」をあえて持たせているのです。

そんな場合でも、スムーズに契約が行えるよう、必要となるものは「代理人がその身分を証明する」ための物がほとんどとなっていますので、もしあなたが「代理人による契約締結」をお考えの場合は、できる限りお早めに、私たちおうち不動産までお知らせください。

不動産仲介店の腕の見せ所？「契約条件の交渉・調整」に関するお話

さて、ここからは先程もお約束した通り、前述の「STEP②」となる「契約条件の交渉・調整」に関する解説をお送りしましょう。

仮に「物件価格〇〇万円」と表示があったとしても、実際に「不動産売買契約」を締結するまでには、ある程度の「交渉・調整」が売り主さんとの間で必要となります。

この「交渉・調整」がいかにスムーズに、買い主の希望に近い形で成立させるか、というのが私たち不動産仲介店の腕の見せ所です。

そして、その結果、売り主さんが納得行くような交渉が成立した場合、続く「STEP③」の「重要事項説明」に至る、という流れになります。

しかし、仮に売り主さんの方から、なんらかの条件提示があった場合は、迅速に買い主となるお客様の方へその意向をお伝えし、一緒に再交渉への道を探っていくことになるのですが、ここで過分な条件を再提示すれば、確実にこの商談は不幸な結末を迎えてしまうでしょう。

このように「不動産売買契約」における「契約条件の交渉・調整」には、一歩間違えれば取り返しのつかない状況に陥ってしまう危険性をはらんでいるため、不動産仲介店にとっては腕の見せ所であるのと同時に、売り主・買い主双方が円満に取引を成立させるよう、話をまとめるといった、ある意味「土壇場（どたんば）」でもあります。（「土壇場」とは「後に引けない状況」を表す言葉のひとつです）

「不動産売買契約」に関する「必ず押さえておきたいポイント」とは？

さて、今回最後のセクションでは、今回ご紹介している「不動産売買契約」において、より理想的なものとするために必要なアドバイスを「必ず押さえておきたいポイント」として詳細に解説していきましょうか。

まず結論から言うと「不動産売買契約」の段階において、最も重要視すべきポイントとは「自らの希望と相手側（売り主さん側）の意向・希望の『ちょうど良い落とし所』をできる限り早く見つけ出し、内容をすり合わせた上で再交渉を行う」ことが大切になります。

仮にあなたが「住まいを購入しよう」と考えた場合、ほとんどの方は「自分自身・または家族の希望・意向」を優先的に捉えてしまうものです。

しかし、ここでの取引は、あくまで「売買」であるため、それが個人であったにしても企業であったにしても、必ず「相手方となる人の心情や感情」が関係してくるようになります。

一般的な買い物のように「価格がキチンと決まっているから、売り側の意向や心情はすでにその価格に反映されており、よっぽどなことがない場合はその価格通りに購入できる」というものではないため、このような「不動産売買」の状況では「相手方の心情や希望を理解し、自分の希望と合わせてバランスを取る」ことが重要となるでしょう。