任意売却とは？！メリットと競売との違い！！
任意売却とは競売をせずに不動産を任意に売却することです。競売と異なり、実勢価格に近い額で売却も可能です。債権者にも債務者にも、それぞれメリットがあります。
任意売却とは？！
競売などの強制執行を回避することを目的とした売買で、不動産の所有者の意思不動産を売却することを任意売却といいます。
マイホームなどの不動産を取得する場合、抵当権を設定して住宅ローンを組むことが一般的ですが、返済期間は２０年～３０年という長期にわたるため、途中で予期せぬ事態に陥り支払いが困難となる場合も想定されます。そうなった場合に、金融機関などの債権者は「競売」により貸金の回収を図ることができます。しかし、競売をするにも時間と費用がかかりますし、また、競売価格が実勢価格より低い価格になってしまいます。
債権者側からすれば、融資した貸金を回収できればいいわけですから、リスクの高い競売よりも、任意売却を検討する余地も出てきます。
任意売却のメリット
任意売却は、「任意」とついているものの、その手法は通常の不動産の売却手続きと変わりません。そのため市場価格での売却も期待でき、金融機関などの債権者も、任意売却に前向きとなる場合もあります。
この任意売却は、債権者と債務者との協力で行われますので、債務者にもメリットがあります。たとえば売却代金でローンの残債が完全に返済できなかったとしても、毎月の返済額を減らしてもらったり、残債自体の見直しをしてもらえたりすることもあります。
また、競売の場合は、入札期間内に最高値をつけた人が買い受けることになるため、こちら側で買主を選ぶことはできませんが、任意売却の場合は、たとえば親族に買ってもらうというように買主を選ぶことができ、のちに買い戻す機会が出てくる場合もあります。
競売の場合は、インターネットや裁判所で公告されてしまうので、知人や近隣の人に知られてしまう場合があります。
任意売却と競売の違い
任意売却
任意売却とは債権者と債務者との協力により、不動産の所有者が、ローンの返済のために不動産を売却すること
・話し合いで進める。通常の不動産売却手続きと変わらない。
・債務者の意思を反映することもできる
・市場価格での売買も期待できる
競売
・債権者の申立てにより、裁判所が競売する（強制執行）
・民事執行法の規定に基づき進める
・債務者の意思は反映されない
・市場価格の７～８割での売却となる
リコースローンとノンリコースローン
残債を支払う義務
抵当権を設定している不動産を競売や任意売却で処分しても、まだ債務があれば金融機関などの債権者から請求されます。こういう形態を「リコースローン」と言います。これに対し、抵当権を設定した不動産を処分すれば残債務の支払い義務を負わない形態を「ノンリコースローン」といいます。日本ではリコースローンが主流ですが、アメリカではノンリコースローンが主流になっています。
以上が、任意売却の説明になります。
次回「誰にも聞けない「任意売却」のお話」にて、さらに詳しく任意売却のことを書きたいと思います！
お楽しみに！！
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